Verduurzaming woningen
Ook woningcorporatie Woonborg in Vries is aangesloten bij dit Energieconvenant en heeft haar woningbezit inmiddels flink verduurzaamd. “We hebben sloopwoningen vervangen door tientallen Nul Op de Meter-nieuwbouwwoningen. Die huizen zijn extreem goed geïsoleerd en wekken via zonnepanelen genoeg energie op voor het totale gebruik van de woning. Ook hebben we gedateerde woningen verduurzaamd door ze te voorzien van zonnepanelen en goede isolatie”, vertelt Jan van Goor, projectleider bij Woonborg. “Daarnaast hebben we gewerkt aan de bewustwording van de huurders. Zo kunnen in de NOM-woningen bewoners zelf hun energieverbruik monitoren. Daardoor weten ze precies hoeveel energie ze tot hun beschikking hebben en hoeveel ze verbruiken. Dat inzicht zorgt voor veel meer bewustwording en leidt uiteindelijk tot besparing.”
Nieuwe standaard
Maar verduurzaming alleen is niet het redmiddel van de betaalbare sociale huurwoning van de toekomst, weet ook Van Goor. De grondstoffen en bouwmaterialen worden steeds schaarser en alleen maar duurder. De prangende vraag is dan ook hoe je over een x aantal jaren nog een sociale huurwoning kunt verhuren tegen een betaalbare prijs? Woningcorporaties hebben immers de maatschappelijke verantwoordelijkheid om betaalbare huisvesting aan te bieden. Uit die vraag is Drenthe woont circulair ontstaan. In dit convenant hebben zes Drentse wooncorporaties met elkaar afgesproken dat ieders volledige woningbezit in 2040 energieneutraal is en alle woningen vanaf 2050 100% circulair worden gebouwd.
“Dat zijn zeer ambitieuze doelen”, realiseert Van Goor zich. Natuurlijk had hij wel gehoord over circulariteit, maar wat het precies inhoudt en wat erbij komt kijken, daar had hij geen idee van. Samen met de andere betrokken woningcorporaties dompelde hij zich een jaar lang onder in circulariteit. “Inmiddels zijn we ervan overtuigd dat circulair wonen de nieuwe standaard zou moeten worden voor woningbouw. Huurwoningen moeten in de toekomst herhaalbaar en opschaalbaar worden en betaalbaar blijven. Dat betekent dat de manier van bouwen en exploiteren fundamenteel veranderd moet worden, want met de huidige financiële middelen kunnen wij die doelstellingen nooit redden. Dus moeten we structurele oplossingen bedenken, en hele creatieve ook. Dat kan alleen als je breekt met de standaard.”
Leasecontract
Huurwoningen leasen zou de oplossing kunnen zijn, meent Van Goor. “Als woningcorporatie draag je een deel van je woningbezit over aan een externe partij – denk aan een aannemer of vastgoedinvesteerder. Vervolgens least de woningcorporatie die woningen. Op die manier worden de meerjarendoelen realistischer om te halen. Immers, leasen betekent dat we niet meer hoeven te investeren en geen onderhoudskosten hebben.” Dat heeft gevolgen voor de personele bezetting van een corporatie; afdelingen als vastgoed en onderhoud zullen deels overbodig worden. Daar is Van Goor zich terdege van bewust. “Willen we in de toekomst 100% circulair gebouwde én betaalbare woningen kunnen aanbieden, dan zullen we een deel van onze organisatie moeten opgeven. Dat is zeker een groot offer. Aan de andere kant hebben we getekend voor circulair bouwen vanaf 2050. Dat vraagt nu eenmaal om concessies en lef hebben. Alleen dan kun je grootse veranderingen aangaan.”
Kansen creëren
Om uit te zoeken of leasen daadwerkelijk de oplossing zou zijn, vroeg Woonborg CIRCO om hulp. Want hoe kom je tot circulaire processen? Een CIRCO Track, onder leiding van Bas Roelofs, bood uitkomst. “Aan de hand van een stappenplan zijn we gaan nadenken over al die facetten van circulariteit. Als het ware zijn we onze visie stapje voor stapje gaan ontrafelen. Het gaf zicht in wat we allemaal te doen hebben. Ook liepen we tegen allerlei uitdagingen aan. Denk aan wetgeving bij circulair bouwen, het doorberekenen van de restwaarde, het opstellen van een goede leaseconstructie, ecologische en economische waardeketens. Dat zijn hartstikke ingewikkelde processen.
Aan de andere kant gaf het ons ook ontzettend veel inzichten. We kwamen erachter dat leasen op papier toch de beste oplossing lijkt te zijn om de doelstellingen uit het convenant te realiseren. Want als je nu afspreekt: ik wil elk jaar 100 woningen van jou leasen tegen een bepaalde prijs, dan is de fabrikant verzekerd van een bepaalde productie waardoor hij daar zijn grondstoffen op kan afstellen en die aan de voorkant kan aanplanten. Alleen zo kun je het circulariteitswiel aan de gang krijgen. Van Bas hebben we geleerd in fases te denken en ons daarbij niet alleen te focussen op problemen, maar vooral te denken in oplossingen en kansen. Zo krijgen we steeds meer helder hoe we kunnen toewerken naar het eindresultaat. Hoe fantastisch zou het zijn als het ons lukt op die manier huurders in de toekomst van betaalbare woningen te kunnen blijven voorzien? Als we erin slagen, zouden we landelijk een groot voorbeeld zijn voor alle woningcorporaties.”
Woningcorporatie Woonborg
Woonborg is een woningbouwcorporatie die sociale huurwoningen verhuurt in het noorden van Drenthe en in de gemeente Groningen. De corporatie heeft bijna 5.000 woningen. Als pilot van Drenthe woont circulair wil Woonborg aan de Vrijetijdsboulevard in Roden 20 betaalbare circulaire nieuwbouwwoningen realiseren.
Discussieer mee